Dans son rapport sur l’indice mondial des bulles de l’immobilier, le très respecté groupe suisse UBS Group AG a classé Toronto et Vancouver ce trimestre comme étant dans une bulle, ainsi que trois autres endroits. Des indicateurs significatifs montrent que ces cinq bulles pourraient bientôt éclater.
Indice mondial du logement de l’UBS
Des bulles se produisent régulièrement sur les marchés du logement en fonction de divers facteurs. Ce que le terme “bulle” définit comme une mauvaise évaluation durable et substantielle des actifs. L’art d’évaluer une bulle intervient ici, la mauvaise évaluation des prix n’étant pas prouvée avant l’éclatement de la bulle du marché. Il devient donc difficile de prévoir l’éclatement d’une bulle. Le site Indice mondial du logement de l’UBS retrace les modèles qui ont conduit à des bulles dans le passé.
Le rapport note la tendance continue depuis 2008 (la Grande Récession) à l’augmentation des prix du logement. De 2008 à 2018, les prix moyens des logements dans les grandes villes du monde ont augmenté de 35 %. À partir du deuxième trimestre de 2018, certains marchés importants ont vu les prix des logements baisser dans les villes à risque de bulles. L’étude examine l’accessibilité financière au cours de ces années et prend l’exemple d’un appartement à Hong Kong où, pour acheter une maison de 650 pieds carrés, il faudrait dix ans de travail pour se le permettre. Aujourd’hui, il faut 22 ans. Ce qu’il mesure devient le ratio prix/revenu et donne une bonne indication de ce que les acheteurs peuvent faire.
Le marché canadien du logement
La Banque de Montréal (TSX : BMO) (NYSE : BMO), expert des marchés canadiens et économiste en chef, Douglas Porter, a déclaré qu’il ne suit pas les ours mais sa propre connaissance des marchés canadiens et que, dans la plupart des cas, il a été sur la bonne voie. Porter avait souligné que dans les grandes villes du Canada, la demande dépassait l’offre. Au cours des derniers mois, Porter a tiré la sonnette d’alarme sur le fait que des fissures sont apparues sur plusieurs marchés immobiliers canadiens dans les grandes métropoles. Il pense qu’une phase de baisse des marchés pourrait commencer.
Indicateurs multiples
Dans l’ensemble, les prix mondiaux de l’immobilier dans les grandes villes ont baissé dans les villes à risque de bulles en 2018. Pendant de nombreuses années, Vancouver et Toronto ont connu une surchauffe des valeurs. Cela n’a pas eu d’importance puisque la Banque Royale du Canada (TSX : RV) (NYSE : RY) a fait remarquer que les nouveaux acheteurs trouvaient de toute façon des moyens d’acheter. Cette année, d’autres facteurs de stress sont apparus, tels que la hausse des taux d’intérêt et des règles strictes qui ont pris un ensemble d’acheteurs hautement qualifiés et les ont laissés dehors dans le froid. Les marchés du logement montent et descendent en fonction des bulles, mais si l’on ajoute à cela un endettement excessif des consommateurs, des problèmes à long terme peuvent survenir. (Source). L’Association canadienne de l’immobilier a déclaré qu’un rebond s’est produit, correspondant à l’inflation. Dans l’ensemble, la majeure partie du Canada a connu une baisse à un moment ou à un autre. Le Québec, la Nouvelle-Écosse, le Nouveau-Brunswick et l’Île-du-Prince-Édouard ont à peine connu des gains dans l’ensemble. Terre-Neuve et la Saskatchewan, ainsi que le Labrador, ont connu une baisse.
L’endettement des ménages à la consommation continue d’être un problème et maintenant les prix du pétrole ont chuté. Les grandes banques, malgré les indicateurs, ont choisi d’augmenter les taux d’intérêt pour 2019 de 2,25 à 2,75 cents, ce qu’on appelle un appel au marché. Un point de basculement pourrait donc se rapprocher. Le fait surprenant que la dette des familles canadiennes sur leurs maisons soit égale au produit intérieur brut de la nation signifie qu’il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre pour une baisse trop longue.
D’autres avis
D’autres experts estiment que sur les marchés canadiens, les prix vont stagner. En limitant le nombre de nouveaux logements en ville, on permettrait aux revenus des ménages de rattraper leur retard à terme. Les loyers restent élevés, de sorte que les endroits où l’on peut s’installer en attendant d’acheter sont pratiquement limités. Au lieu d’acheter, les acheteurs devront conserver leurs maisons pendant un certain temps, car la vente serait une perte.
Des groupes tels que John Pasalis de Realosophy Realty estiment qu’il définit comme une correction significative des marchés du logement se développant dans un quartier dont il attend des prix différenciés. Dans les quartiers où il y a eu des achats spéculatifs, les prix baisseront fortement. Le marché du logement connaîtra des extrêmes volatiles, la valeur de certains biens immobiliers changeant peu tandis que d’autres se dévaluent pour obtenir la fourchette qu’ils valent effectivement.
Conclusion
Les vendeurs devront pratiquer des prix réalistes. Les acheteurs doivent penser à plus long terme lorsqu’ils achètent. Les investisseurs doivent trouver la valeur réelle des pièces et analyser à partir de là l’augmentation de la valeur, le cas échéant, de plusieurs façons. La volatilité continue du marché du logement finira par se manifester dans le stock des grandes banques puisque c’est cette entité qui décide à qui vendre et qui détient les hypothèques. Il semble qu’au lieu d’utiliser les prix moyens globaux d’une ville, de nombreux investisseurs pourraient avoir besoin d’examiner les prix dans les quartiers. N’oubliez pas de vérifier les prix des terrains sur lesquels se trouvent les biens immobiliers.
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(image de Joe Mabel via Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0)
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