Le 1er janvier 2018, le Canada a imposé la politique du test de stress hypothécaire B-20. Le test de résistance inclut même les emprunteurs qui ont été en mesure de verser un acompte de 20 % pour la propriété qu’ils achètent. Auparavant, le test de résistance ne s’appliquait qu’à ceux qui ne pouvaient se permettre qu’une mise de fonds inférieure. Si le B-20 ne s’applique pas aux emprunteurs qui renouvelleraient leur prêt hypothécaire auprès de leur prêteur actuel, la plupart des banques ont maintenant des taux d’intérêt en hausse que les emprunteurs ne peuvent plus se permettre. Dans ce contexte, les banques ont refusé un plus grand nombre de demandes de prêt et un nombre croissant d’emprunteurs se sont tournés vers des prêteurs privés.
Les “prêteurs privés” sont généralement des groupes ou des entreprises qui mettent en commun l’argent de riches particuliers qui disposent de suffisamment de capital pour émettre des prêts privés. Les économistes estiment que les prêteurs privés représentent aujourd’hui environ un dixième du marché hypothécaire canadien, qui représente 1 100 milliards de dollars. La situation a, en fait, atteint un niveau alarmant, les responsables du Comité consultatif supérieur du ministère des finances ayant, semble-t-il, discuté de mesures possibles sur la manière de réglementer les activités des prêteurs privés. La réunion était dirigée par Paul Rochon, qui fait partie du comité consultatif supérieur du ministère des finances, le ministre adjoint des finances pour le ministre des finances Bill Morneau, selon des sources anonymes qui se sont entretenues avec Reuters. Parmi les participants à la réunion figuraient des représentants de la Banque du Canada, du BSIF et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, ont indiqué les sources en exclusivité à Reuters.
Le problème des prêteurs privés
Les fonctionnaires craignent que les prêteurs privés ne fassent payer aux emprunteurs des taux d’intérêt composés plus élevés, ce qui ne ferait qu’enfoncer les gens dans une montagne de dettes. Par exemple, les prêteurs privés, qui sont aussi parfois appelés “prêteurs fantômes”, pourraient prêter jusqu’à 90 % de la valeur de la propriété et faire ensuite payer à l’emprunteur des taux annuels qui sont entre 10 et 20 % plus élevés que les 3 à 5 % offerts par les banques.
Bien que la part de marché détenue par ces prêteurs privés soit encore minime, le taux de croissance qu’ils ont atteint au cours de la seule année passée devrait sonner l’alarme, selon Benjamin Tal, l’économiste en chef adjoint de CIBC World Markets : “Les prêteurs privés représentaient désormais 8,7 % des prêts hypothécaires résidentiels de Toronto à la fin juin 2018, soit une augmentation de 5,9 % par rapport à l’année précédente“, ce qui pourrait avoir une importance macroéconomique. Plus de 10 %, à mon avis, est déjà trop important et, sans réglementation, les prêteurs privés peuvent atteindre plus de 15 %, ce qui est trop important”, a déclaré M. Tal.
Comment stopper la croissance des prêteurs privés ?
La plupart de ceux qui ont recours à l’emprunt auprès de prêteurs privés sont des travailleurs indépendants qui déclarent avoir peu de revenus ou qui pourraient être perçus par les banques comme des individus sans source de financement stable. Les personnes qui ont récemment divorcé et celles qui ont de mauvais résultats en matière de crédit représentent également une part importante. La première solution envisagée par les autorités consiste à placer ces prêteurs privés sous surveillance fédérale, ce qui nécessitera une modification de la loi, selon Reuters. Une autre option envisagée est que les provinces veillent à ce que les prêteurs privés de leur juridiction mettent en place des contrôles d’antécédents plus stricts afin de s’assurer que les emprunteurs peuvent réellement rembourser les prêts qu’ils leur accordent
Le marché immobilier canadien continue de décliner
Tandis que le gouvernement tire la sonnette d’alarme contre les prêteurs privés, les différentes données sur le marché immobilier semblent raconter une autre histoire.Une récente étude économique publiée par la RBC a déclaré qu’elle s’attend à ce que la faiblesse des ventes s’aggrave en 2019 car les acheteurs de maisons sont accablés par la hausse des taux d’intérêt et le stress test des hypothèques.
“Nous pensons que ces facteurs feront que la revente de maisons restera relativement stable au Canada en 2019, avec un gain de moins de 2 %. Les statistiques publiées le 15 janvier 2019 par l’Association canadienne de l’immobilier (ACI) reflètent les mêmes faibles résultats. Le rapport souligne que les ventes de maisons à l’échelle nationale ont diminué de 2,5 % entre novembre et décembre 2018. Le nombre de logements nouvellement inscrits a également peu changé de novembre à décembre, ce qui signifie que quelques uns achètent. Cette baisse est en partie due à l’activité élevée enregistrée en décembre 2017, les acheteurs s’étant empressés d’acheter avant l’entrée en vigueur du nouveau test de résistance des hypothèques fédérales le 1er janvier 2018″, indique le rapport.
Gregory Klump, économiste en chef de l’ACI, a mentionné que la Banque du Canada s’attend à ce que la faiblesse de l’activité dans le secteur du logement se poursuive cette année alors que les ménages subissent le test de stress hypothécaire et l’augmentation des taux hypothécaires : “En effet, les prévisions économiques de la Banque montrent qu’elle s’attend à ce que le logement compromette la croissance économique cette année alors que le test de stress hypothécaire a mis l’accession à la propriété hors de portée de certains acheteurs”, a déclaré M. Klump.
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(Image présentée par Pixabay)
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